スプリット・サンタローザ委員会のパントにより、市議会に対してさらに抜本的なバケーションレンタル規則の変更が行われる

短期レンタルまたはバケーションレンタルは、一度に 30 日未満レンタルされる物件です。

サンタローザの既存の規制では、不動産所有者が敷地内に居住するホスト型レンタルと、不動産所有者が敷地内に居住しない非ホスト型レンタルを含む、すべてのバケーション レンタルに許可が必要です。 また、市の営業許可を取得し、宿泊税やその他の税金を支払わなければなりません。

レンタル物件は個人または家族信託が所有する必要があり、ビジネス、有限責任組合、法人、または 6 人以上の所有者からなる分割所有権グループが所有することはできません。

ホスト型レンタルは都市のすべてのゾーニング地区で許可されており、市内全体に存在できる数や他のレンタルとの距離に制限はありません。

非ホスト型レンタルの数は 198 に制限されており、2021 年に承認された規制に基づいて参入していない新規事業者は、別の非ホスト型レンタルから 300 フィート以内で営業することはできません。

すべてのレンタルは、以下を含む一般的な運用要件に従う必要があります。

– 宿泊人数制限: 1 ベッドルームあたり 2 人までが許可され、レンタルには 10 人以下が滞在できます。 昼間のゲストは午前 8 時から午後 9 時まで許可されており、許可されるゲストの数はレンタル可能な最大人数の半分を超えることはできません。

– 騒音: 静かな時間は午後 9 時から午前 8 時までであり、屋外での増幅された音は禁止されています。

– 大規模な集まり: 結婚式、披露宴、企業イベント、パーティーは禁止されています。

– 駐車場: ほとんどの賃貸物件では、ベッドルームごとに 1 台の路外駐車スペースが必要です。また、車が路上に溢れたり、緊急時のアクセスを妨げたりしないようにしてください。

– 安全性: レンタルには、緊急時に備えてバックアップバッテリー付きの電話、消火器、避難チェックリスト、地図が装備されている必要があり、屋外での火気については一定の制限があります。

変更案中木曜日に計画委員会によって進められた計画により、市は所有者あたりのレンタル数をホスト型レンタル1件と非ホスト型レンタル1件に制限することになる。

事業者は、低所得住宅や弱い立場にある人々のための住宅を保護するために、所得制限付き住宅、学生住宅や学生寮、高齢者向け住宅、暫定住宅や仮設住宅をバケーションレンタルに転用することを禁止される。

トレーラーホームパークではすでにレンタルが禁止されています。

新しい政策では、すべての付属住戸での賃貸が禁止されるが、現在、2018年以降に建設されたユニットでは賃貸が禁止されているが、既存の許可を持っている事業者は、いくつかの制限付きで許可の更新を申請できる。

小規模な変更には、屋外照明、ゴミとリサイクル、節水に関するポリシーの追加、屋外火災に関する安全ポリシーの強化などが含まれます。

サンタローザ計画委員会は木曜日、より厳格な規制に関する決定を市議会にほぼ可決したため、ホストなしのバケーションレンタルを市全体で禁止する提案は木曜日の賛同を得られなかった。

同委員会は、6時間に及ぶ注視された会議の中で、市議会に対し、所有者が敷地内に住んでいないホスト付きレンタル1件と非ホスト付きレンタル1件の所有に事業者を制限する既存の短期レンタル条例を更新するよう市議会に勧告することを4対2で可決した。他にも数多くの変更点があります。

市の統計によると、木曜日の時点で市は226件のバケーションレンタル許可を発行しており、そのうち75％がホストなしのレンタルを対象としている。

過去 10 年間、ノース ベイ全体でビジネスが繁栄していたにもかかわらず、サンタ ローザは 2 年未満で民泊に関する政策を制定するのが比較的遅かった。 市は主に、どこでどのように運営できるかを管理するために、より介入的なアプローチを採用しています。

一方、ソノマ郡やこの地域の他の都市は、賃貸住宅が集中している地域での賃貸を禁止したり、住宅を借りることができる年間日数に上限を設けたりしている。

木曜日、委員の過半数は、ジュリアン・ピーターソン副委員長が提案した非ホスト型レンタル事業の市全域での運営を禁止する内容と、テリー・サンダース委員長が提案した、所有を許可されるレンタル事業者の数を増やすという競合する修正案の支持を躊躇した。

ピーターソン氏とサンダース氏は、ジェフリー・ホルトン委員が欠席している間、この勧告に反対票を投じた。

演壇の両端から出た議論は、民泊をめぐる地域社会の大きな溝を浮き彫りにしていました。

投票に先立って2時間以上にわたるパブリックコメントで、賃貸住宅の近隣住民らは、毎週末に行き来する観光客の流れがいかに近隣の構造を混乱させているかを説明し、多くの人がホストなしの賃貸物件の全面禁止を求めた。

一方、レンタルの所有者や運営者は、規制の厳格化はビジネスに負担をかけるだけでなく、悪質な行為者には対処していないと述べた。

最終的には、規制強化を求める住民と現状維持を望む事業者の双方の反対を押し切り、４対２で採決が行われた。

木曜日のマラソン会議は、評議会が最新情報を検討すると予想される7月に極めて重要な議論を行うことになる。

市議会議員のビクトリア・フレミング氏は、北東部の第4地区が市内で最も賃貸物件が集中している地区の一つであり、より厳格な規制を支持しており、以前、ホストなしの賃貸物件は住宅街における不適切な土地利用であると考えていると述べていた。

しかし、これまでの理事会での禁止に関する議論では明確な合意は得られていなかった。

提案されている非ホスト型レンタルの制限は、そのような不動産を複数所有する事業者は、現在の許可が期限切れになると、残りの不動産を運営する権利を失うことを意味する。 市は、影響を受ける事業者は約20社あると推定している。

シニアプランナーのシャリ・ミーズ氏は、1人が所有できる賃貸物件の数を制限すれば、特定の地域への一極集中が緩和され、より多くの人がビジネスに参加できるようになる可能性があると述べた。

委員らはまた、賃貸に転用できる住宅の種類を制限し、屋外照明、ゴミとリサイクル、節水、防火に関する政策を追加することを支持した。

市議会の承認を待って、条例違反に対する罰金も増額された。

しかし、この勧告は一部の住民が期待していたような抜本的な変化を示すものではなく、運営者が期待していた非ホスト型レンタルの制限も緩和されなかった。

サンタローザ市当局は2021年10月、火災安全リスクの軽減、住宅ストックの保全、近隣の居住特性の保護を目的とした市内での短期賃貸住宅の枠組みを承認した。 この規則は、収容人数と騒音制限、駐車要件を規定し、イベントでのレンタルの使用を禁止し、防火要件を定めています。

この規則は昨年8月に更新され、不動産所有者が自宅に住んでいない賃貸物件の数を198件に制限し、スタッフが未処理の申請を処理し、より恒久的な規則に取り組む時間を確保した。 運営者らは、規則が改正された後に上限が撤廃されるか、引き上げられることを期待していた。

1か月にわたる公的支援プロセスの後、スタッフは、住宅ゾーンでのホストなしのレンタルの禁止やホストなしのレンタルの上限への対応など、より抜本的な変更を特定しました。

しかし、彼らは最終的にそれらの変更を提案に盛り込むことはなかった。

ミーズ氏は、当局は規則を書き直すよう評議会から明確な指示を受けておらず、より厳格な規制により、誠実に運営されている既存のレンタル業者が準拠しなくなるのではないかとの懸念があると述べた。

予備公聴会は、議会によって任命された計画委員会が注目の議題を取り上げるのは初めてである。

市議会議員のクリス・ロジャースによって委員に任命されたピーターソン氏は、ホストを持たないレンタル業者が市内で営業を続けることを許可したのは間違いだったと述べた。

同氏はそれらを営利企業に例え、住宅地では許可されないものとし、規制が緩いと述べた。 同氏によると、市の基準を満たしていると認定するのは主に事業者次第で、警察のレンタルに関しては主に住民次第だという。

「現時点では、ホストなしのレンタルにはあま​​り価値がないと思います」と彼は言う。

同氏は、ホストなしのレンタルは住宅用地や市の総合計画と矛盾していると述べ、禁止するよう勧告した。

委員らは、ピーターソン氏が提案したこれらのレンタルの全面禁止に反対し、そのような広範囲にわたる措置を推奨するのは彼らの任務ではないと信じており、議会からそうするよう指示はなかったと述べた。

彼らの任務は、レンタルを排除するのではなく、管理に役立つポリシーを作成することであった、と彼らは述べた。

カレン・ウィークス委員長は、「議会からホストなしの短期レンタルを廃止したいという意見を聞くまでは、私がそれ（勧告）をするのは難しいだろう」と述べた。

ピーターソン氏は、そうすることは委員会の権利の範囲内であり、委員会は長期計画の青写真を検討してきたため、以前にもそうしてきたと主張した。

一方、サンダース氏は、1人が所有できる非ホスト型レンタルの数を3つに増やすことを提案した。

同氏は、それを1つの物件に限定すると、すでに複数の賃貸物件を所有している人々に経済的な影響を与えるだろうと述べた。

「昨日できたこの活動が明日はできないと言うのは、私には納得できません」と彼は言った。 「退職後の生活や収入をこれに当てにしてきた人々の邪魔をしないようにしましょう。」

サンダース氏は11月にフレミング氏を市議会議員の座から追放するという目標に及ばなかったが、その後ディアナ・マクドナルド副市長によって同委員に任命された。

同氏は、短期賃貸が市の住宅ストックに影響を与えるという懸念を押し退け、短期賃貸が市内7万戸の住宅の1％にも満たないことを指摘した。 同氏は、複数の長期賃貸物件を所有することと、複数のバケーションレンタルを所有することの間に違いはないと述べた。

サンダース氏は、職員、住民、運営者らは新たな執行措置により改善が見られ、市は正しい方向に進んでいることを認識していると述べた。

このコメントはサンダース氏にとってはひっくり返ったもののようで、サンダース氏は第４区の議席を獲得するための選挙運動中に、近隣に迷惑をかけるいかなる使用も支持しないと述べていた。

同氏は候補者にバケーションレンタルのガバナンスと施行について尋ねたプレス民主党のアンケートに答えて、「自宅での静かな楽しみを妨げるものにはすべて反対する。それが私の北極星だ」と書いた。

ピーターソン氏は、レンタル事業者に対する規制強化による経済的影響の可能性について表明されている懸念には懐疑的だと述べた。

同氏は、「私たちが話しているのは、国内で最も高価な不動産市場の1つで、少なくとも1軒、多くの場合2軒以上の家を持っている人々のことだ」と述べ、業者は30日を超えて自宅を貸すことも、不動産を売却することもできると付け加えた。 。

短期賃貸に反対する住民らは、提案された規制は依然として市に与えた影響に対処できていないと述べた。

4 軒を除くすべての賃貸物件は住宅用に区画されたエリアにあります。

ファウンテングローブ在住のエリック・レイルさんは、自宅に引っ越してから4年が経ち、周囲には3つの賃貸物件があると語った。

この家は毎晩最大 30 人の賃貸人に加え、日中 15 人のゲストを収容することができますが、パーティー、大音量の音楽、彼の私道に駐車する人々、そして週を通して絶え間ない交通の流れといった問題がありました。

面会後の講演でレール氏は、不動産管理者らは彼の懸念にかなりうまく対応してきたものの、これは混乱だと語った。

しかしそれ以上に、2017年のタブス火災で家が焼失した後、彼と妻が自宅を再建することを決意したときに期待していた共同体感覚が崩壊したと彼は語った。

「私たちは退団について話し合いましたが、私たちの人生で最も難しい決断の一つは、コミットして再建することでした。私たちは得たものよりも良いものを期待していました」と彼は語った。 「あなたは隣人がいないので、隣人のことを知りません。営利企業の隣に住んでいます。」

「私たちは孤独を感じており、常に不安な状態にあります。次のゲストがどうなるかはまったくわかりません」と彼は言いました。

同氏は、この問題はサンタローザに限ったことではないことを認め、優れた運営会社が存在することは承知しているものの、住民と不動産所有者の両方にとって有益となる可能性のあるガバナンスの変更を求めた。 同氏は、ホストなしの賃貸を数年かけて段階的に廃止し、賃貸から発生する税金を影響を受ける不動産所有者全体の支援に充てることを提案した。

レンタル業者らは批判の多くに反発し、ほとんどのレンタルは責任を持って管理されており、業者に重要な収入をもたらし、ソノマ郡の観光経済を支援していると述べた。

市によると、市に登録されているバケーションレンタルは、2022年に宿泊税として約110万ドル、業務改善区域評価として140万ドル以上を生み出したと報告している。

東サンタローザでホストなしのレンタル施設を2軒運営しているゲイリー・レンツさんは、もし制限が課されれば1軒からの収入が失われると、退職能力に影響が出るだろうと語った。

同氏は、不況の中で約5年間にわたって職を繰り返した後、差し押さえから家を守る方法として2015年から家を借り始めたと語った。 この引っ越しは家族を養い、数年後には引退できるクッションを作るのに役立った。

「私には年金がありません。私は仕事人生のほとんどで401Kを持っていませんでした。こうして私は残りの子供たちを大学に通わせて退職するつもりでした」と彼は語った。 それは大変でしょうね。

同氏は、市は既存の事業者を廃止し、新規事業者に制限を課すべきだと述べた。

同氏は、上限が課された場合には法的措置を取ることを検討すると述べ、次の措置について他の事業者と協議していると述べた。

「私たちは既得権を持っていると考えています」と彼は言った。

スタッフライターの Paulina Pineda (707-521-5268 または [email protected]) までご連絡ください。 Twitter では @paulinapineda22 です。

短期レンタルまたはバケーションレンタルは、一度に 30 日未満レンタルされる物件です。

サンタローザの既存の規制では、不動産所有者が敷地内に居住するホスト型レンタルと、不動産所有者が敷地内に居住しない非ホスト型レンタルを含む、すべてのバケーション レンタルに許可が必要です。 また、市の営業許可を取得し、宿泊税やその他の税金を支払わなければなりません。

レンタル物件は個人または家族信託が所有する必要があり、ビジネス、有限責任組合、法人、または 6 人以上の所有者からなる分割所有権グループが所有することはできません。

ホスト型レンタルは都市のすべてのゾーニング地区で許可されており、市内全体に存在できる数や他のレンタルとの距離に制限はありません。

非ホスト型レンタルの数は 198 に制限されており、2021 年に承認された規制に基づいて参入していない新規事業者は、別の非ホスト型レンタルから 300 フィート以内で営業することはできません。

すべてのレンタルは、以下を含む一般的な運用要件に従う必要があります。

– 宿泊人数制限: 1 ベッドルームあたり 2 人までが許可され、レンタルには 10 人以下が滞在できます。 昼間のゲストは午前 8 時から午後 9 時まで許可されており、許可されるゲストの数はレンタル可能な最大人数の半分を超えることはできません。

– 騒音: 静かな時間は午後 9 時から午前 8 時までであり、屋外での増幅された音は禁止されています。

– 大規模な集まり: 結婚式、披露宴、企業イベント、パーティーは禁止されています。

– 駐車場: ほとんどの賃貸物件では、ベッドルームごとに 1 台の路外駐車スペースが必要です。また、車が路上に溢れたり、緊急時のアクセスを妨げたりしてはなりません。

– 安全性: レンタルには、緊急時に備えてバックアップバッテリー付きの電話、消火器、避難チェックリスト、地図が装備されている必要があり、屋外の火気については一定の制限があります。

変更案中木曜日に計画委員会によって進められた計画により、市は所有者あたりのレンタル数をホスト型レンタル1件と非ホスト型レンタル1件に制限することになる。

事業者は、低所得住宅や弱い立場にある人々のための住宅を保護するために、所得制限付き住宅、学生住宅や学生寮、高齢者向け住宅、暫定住宅や仮設住宅をバケーションレンタルに転用することを禁止される。

トレーラーホームパークではすでにレンタルが禁止されています。

新しい政策では、すべての付属住戸での賃貸が禁止されるが、現在、2018年以降に建設された住戸では賃貸が禁止されているが、既存の許可を持っている事業者は、いくつかの制限付きで許可の更新を申請できる。

小規模な変更には、屋外照明、ゴミとリサイクル、節水に関するポリシーの追加、屋外火災に関する安全ポリシーの強化などが含まれます。

サンタローザ、ローナートパークシティレポーター

道路や水道インフラへの投資資金の調達から、住宅ニーズやホームレス問題に対処する政策の策定に至るまで、地方選挙で選出された議員が下す決定は、住民に日常的に最も大きな影響を及ぼします。 市のレポーターとして、私はそれらの決定とそれが地域社会にどのような影響を与えるかを追跡すると同時に、無視されている領域や改善できる領域にも焦点を当てたいと考えています。